Проектное финансирование застройщиков: 10 триллионов рублей
Российский рынок недвижимости окончательно перешел на новую модель работы. Объем проектного финансирования застройщиков приблизился к отметке в 10 триллионов рублей, что составляет уже 11% всего корпоративного кредитного портфеля банковской системы. Эти цифры отражают масштабную трансформацию отрасли, начавшуюся с введения обязательных эскроу-счетов.
Эволюция финансовой модели
Еще пять лет назад строительная отрасль жила по принципиально иной схеме. Застройщики привлекали средства дольщиков напрямую, фактически используя их как беспроцентное финансирование строительства. Это создавало массу рисков для покупателей — от заморозки строек до банкротств девелоперов с потерей вложенных средств.
Переход на систему эскроу-счетов в 2019-2020 годах перевернул индустрию. Теперь деньги дольщиков хранятся на специальных счетах в банках и передаются застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. Это радикально повысило безопасность для покупателей, но создало новый вызов для девелоперов — им понадобились иные источники финансирования строительства.
Ответом стало проектное финансирование — специализированные банковские кредиты под конкретные строительные проекты. За несколько лет этот инструмент вырос в гигантский сегмент финансового рынка, приблизившись к 10 триллионам рублей. Для сравнения: это примерно половина федерального бюджета России или треть золотовалютных резервов страны.
Банки как новые соинвесторы
Доля проектного финансирования в корпоративном портфеле банков достигла 11%, что делает строительную отрасль одним из ключевых направлений кредитования наравне с нефтегазовым сектором и торговлей. Фактически, крупнейшие банки страны превратились из простых кредиторов в полноценных соинвесторов девелоперских проектов.
Это изменило саму природу взаимоотношений между банками и застройщиками. Финансовые институты теперь жестко контролируют каждый этап строительства, проверяют смету, мониторят ход работ, оценивают темпы продаж. Банк получает не просто заемщика, но партнера, чей успех критически важен для возврата средств.
Ставки по проектному финансированию существенно выше обычных корпоративных кредитов — сегодня они находятся в диапазоне 18-25% годовых. Это серьезная финансовая нагрузка для застройщиков, которая закладывается в стоимость квадратного метра и в конечном счете перекладывается на плечи покупателей.
Эскроу-счета: защита или иллюзия?
Ключевой показатель здоровья системы — покрытие выданных кредитов счетами эскроу, которое составляет 70%. Это означает, что на каждый рубль, выданный застройщикам банками, приходится 70 копеек реальных денег покупателей на эскроу-счетах.
С одной стороны, это неплохой уровень обеспеченности. Он показывает, что большая часть строящегося жилья уже продана, и деньги на его оплату зарезервированы. С другой стороны, 30%-ный разрыв — это зона риска. Эти средства банки выдали застройщикам под будущие продажи, которые еще должны состояться.
В условиях падающего спроса, о котором мы писали ранее, этот разрыв может стать проблемным. Если застройщик не сможет распродать оставшиеся квартиры и завершить проект, банк столкнется с необходимостью реструктуризации долга или даже списания убытков. При масштабах в триллионы рублей речь идет о системных рисках для банковского сектора.
Концентрация рисков
Особую озабоченность экспертов вызывает концентрация проектного финансирования в нескольких крупнейших банках. По оценкам, топ-5 кредиторов контролируют более 60% рынка. Это создает высокую взаимозависимость между банковской системой и строительной отраслью.
В случае системного кризиса в недвижимости — резкого падения цен, массовых банкротств застройщиков или обвала спроса — пострадают и ключевые финансовые институты страны. Регулятор это понимает и постепенно ужесточает требования к оценке рисков проектного финансирования, повышает нормативы резервирования.
Для застройщиков это означает еще большую селекцию. Банки все более избирательно подходят к одобрению новых проектов, тщательнее проверяют финансовое положение девелоперов, требуют дополнительного обеспечения. Небольшим и средним компаниям получить проектное финансирование становится все сложнее.
Влияние ключевой ставки
Текущий уровень ключевой ставки ЦБ в 21% делает проектное финансирование крайне дорогим удовольствием. Застройщики платят банкам проценты в течение всего срока строительства — обычно 2-3 года. Это добавляет к себестоимости квадратного метра десятки тысяч рублей.
Многие эксперты отмечают, что при сохранении высоких ставок модель проектного финансирования может столкнуться с кризисом рентабельности. Застройщики вынуждены либо повышать цены, рискуя потерять покупателей, либо сокращать свою маржу до минимума, что угрожает устойчивости бизнеса.
Взгляд в будущее
Проектное финансирование в 10 триллионов рублей — это новая реальность российского рынка недвижимости. Система стала более прозрачной и безопасной для покупателей, но при этом более дорогой и менее гибкой для застройщиков.
Ближайшие год-два покажут, насколько устойчива эта модель в условиях высоких ставок и падающего спроса. Вероятно, мы увидим дальнейшую консолидацию рынка вокруг крупных игроков с прямым доступом к банковскому финансированию, тогда как небольшие компании будут вытесняться или поглощаться.
Для банковской системы строительная отрасль останется одним из ключевых, но и одним из самых рискованных направлений. Регуляторам предстоит найти баланс между поддержкой жилищного строительства и обеспечением финансовой стабильности — задача непростая в нынешних макроэкономических условиях.
Новости недвижимости в Telegram
