Облигации застройщиков: риски и доходность в кризис
Облигации застройщиков предлагают высокую доходность на фоне отраслевого кризиса, но требуют от инвесторов повышенной осторожности. За девять месяцев 2025 года выручка застройщиков в крупных городах снизилась на 6,7% до 2,23 трлн рублей, а продажи в физическом выражении упали на 18%.
Строительный сектор переживает непростые времена. Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке достигли 21,24% годовых на новостройки и 21,22% на вторичное жилье. За десять месяцев количество ипотечных кредитов на новостройки сократилось на 20%, а на вторичный рынок — более чем вдвое.
Наиболее сильное падение наблюдается в крупных городах: Красноярск показал снижение на 32,6% до 22,7 млрд рублей, Краснодар — на 26,2% до 106,8 млрд рублей, Санкт-Петербург — на 23,5% до 252,7 млрд рублей. Однако есть и позитивная динамика: в Нижнем Новгороде выручка выросла на 17,1%, в Воронеже — на 9,7%, в Москве — на 1,7%.
Причины кризиса кроются в отмене льготных ипотечных программ в 2024 году и снижении государственной поддержки застройщиков. Высокая ключевая ставка и рост цен на недвижимость ослабили потребительский спрос. Эксперты отмечают, что строительная отрасль считается одной из наиболее пострадавших от монетарной политики.
Облигации застройщиков дают премию к доходности по сравнению с корпоративными выпусками аналогичных рейтингов, но несут специфические отраслевые риски. Эксперты рекомендуют включать такие бумаги в портфель не более чем на 10% и только инвесторам с высокой толерантностью к риску.
При отборе облигаций застройщиков следует анализировать четыре ключевых параметра. Долговая нагрузка: показатель Чистый долг/EBITDA не должен превышать 5, а коэффициент покрытия процентов должен быть выше 1,5. Ликвидность компании оценивается через Cash Ratio выше 0,2-0,5 для обеспечения срочных платежей.
Кредитный рейтинг от двух агентств является важным признаком надежности эмитента. Необходимо обращать внимание не только на уровень рейтинга, но и на прогноз — избегать бумаги с негативным прогнозом или статусом "на пересмотре". Операционные показатели должны демонстрировать рост ввода жилья и продаж или динамику не хуже рынка.
Среди крупнейших эмитентов по объему публичного долга лидирует ГК "Самолет" с 95,65 млрд рублей, но эксперты отмечают критическую долговую нагрузку компании. "Сэтл Групп" с долгом 35,5 млрд рублей демонстрирует более умеренные показатели. Группа ЛСР считается одним из самых устойчивых игроков отрасли.
Инвестиции в облигации застройщиков требуют тщательного анализа и постоянного мониторинга финансового состояния эмитентов. В условиях высоких отраслевых рисков такие вложения подходят только опытным инвесторам, готовым к повышенной волатильности.
