Ипотечные ставки снизились до 21% на фоне роста цен на 53%
Высокие ставки по ипотеке, которые тормозили первичный рынок недвижимости последние два с половиной года, начали медленно снижаться. Это оживило продажи новостроек, но даже при возврате ставок к уровню 2021 года спрос не восстановится — жилье подорожало на 53%. Застройщики переориентировались на премиум-сегмент.
По данным Frank RG, в сентябре средние ставки по ипотеке снизились на 0,8-1,1 п.п. до 20,9-22,9%. На рынке новостроек средневзвешенная ставка составила 21,7%, на вторичном рынке — 21,6%. Это на 0,9 п.п. ниже предыдущего месяца. Семейная ипотека сохраняется на уровне 6%.
В октябре ставки стабилизировались, поскольку банки заложили в программы ожидание смягчения денежно-кредитной политики. С начала года ключевая ставка опустилась на 4,5 п.п., а ипотечные ставки — на 8 п.п. По данным ДОМ.РФ, на 31 октября средневзвешенные ставки на новостройки составили 21,24%, на вторичное жилье — 21,22%.
Снижение оживило ипотечный рынок, но не кардинально. Объем выдач по программам с господдержкой в августе вырос на 7% к июлю, а в сентябре сократился на 5%. Количество клиентов, способных взять ипотеку на текущих условиях, растет, но они ждут дальнейшего снижения ставок для рефинансирования.
По базовому прогнозу ЦБ, в 2027 году ключевая ставка понизится до 7,5-8,5%. Многие покупатели оформляют гибкие рассрочки и субсидированные кредиты на полтора-два года. Такая стратегия позволяет сэкономить, поскольку к моменту снижения ставок жилье может значительно подорожать.
На продажах смягчение ставок пока отразилось слабо. В июне-сентябре в Москве заключено около 19,3 тыс. договоров долевого участия — сопоставимо с прошлым годом (-2%). Рынок восстанавливается после провала конца 2024 — начала 2025 года, но до пиковых значений далеко.
Рекордное количество ДДУ зарегистрировано в 2021 году — почти 900 тыс. В 2022 году цифра упала до 703 тыс. Если ипотечные ставки вернутся к 8-10% годовых, количество сделок может приблизиться к значениям тех лет. За первое полугодие в России заключено 315 тыс. ДДУ — практически половина объема 2022 года.
Осенний рост спроса подогревают изменения льготных программ с 1 февраля 2026 года. Семейную ипотеку можно будет брать только одну на семью и только в регионе постоянной регистрации. Покупательская активность в этом году на 10-15% выше прошлогодней.
Покупатели стали рациональнее. Количество запросов на новостройки выросло в 1,6 раза, но рост сделок составил 30% — покупатели избирательнее. Доля рассрочек сократилась в пять раз. 75,7% квартир приобретается с заемными средствами, 17,7% — за наличные.
Объем строящегося жилья превысил рекордные 120 млн кв.м. Главная проблема застройщиков — неопределенность динамики ипотечного кредитования. Доля затрат на проектное финансирование достигает 35-40% себестоимости против 30-35% годом ранее.
В октябре запущено 4,7 млн кв.м новостроек — на 15% больше сентября и на 2% больше в годовом выражении. По прогнозам ДОМ.РФ, в текущем году застройщики запустят 38-40 млн кв.м жилья. Устойчивое восстановление рынка начнется, когда ставки упадут ниже 15% — не раньше середины 2026 года.
